Controversias en el uso de cocheras
Las cocheras en los edificios pueden ser un tema de conflicto, dado que no todas están sujetas a las mismas regulaciones. En el contexto de la propiedad horizontal, un mismo espacio puede tener diversas características legales, lo que frecuentemente causa disputas entre copropietarios.
La administración de las cocheras se rige principalmente por el Reglamento de Copropiedad, un documento que detalla cada unidad del edificio y especifica las partes comunes, de acuerdo con información proporcionada por el Gobierno de la Nación. Este reglamento también establece las normas de convivencia, designa a un administrador y detalla sus responsabilidades.
Clasificación de espacios en edificios
- Partes comunes
- Unidades funcionales
- Unidades complementarias
Las partes comunes son aquellos lugares y estructuras que son propiedad de todos los dueños y son esenciales para el funcionamiento y seguridad del edificio. Las unidades funcionales, por otro lado, son áreas privadas destinadas a vivienda o trabajo, mientras que las unidades complementarias son espacios adicionales que acompañan a una unidad funcional.
En este sentido, las cocheras pueden clasificarse de diversas maneras: como espacios privados (ya sea como unidades funcionales o complementarias) o como partes comunes del edificio. Dentro de estas últimas, se distinguen las cocheras de uso común y las de uso exclusivo.
Resolución de conflictos según categorías
El administrador del consorcio no tiene autoridad para intervenir en disputas relacionadas con cocheras que se consideran unidades funcionales o complementarias, ya que pertenecen a la propiedad privada. Sin embargo, su intervención es válida cuando se trata de una parte común. En situaciones donde una cochera es utilizada por múltiples unidades funcionales, los conflictos deben ser resueltos entre los copropietarios sin la intervención del administrador. Por lo tanto, es fundamental establecer reglas de uso que deben ser acordadas por los propietarios. Si no se llega a un acuerdo, se puede nombrar un administrador específico para esa propiedad. En caso de que persistan los conflictos, se puede optar por la mediación extrajudicial o, si es necesario, presentar una demanda judicial.
Cuándo aplicar el sentido común
Por cuestiones de espacio
En edificios más antiguos, los espacios destinados a estacionamiento suelen ser más pequeños, diseñados para vehículos de menor dimensión. Con los autos actuales, que tienden a ser más grandes, estacionar puede representar un desafío en espacios asignados. En este contexto, es deseable fomentar un sentido común, lo que podría llevar a una reestructuración de los espacios entre copropietarios.
Por visitas
Las cocheras designadas para visitas deben ser reguladas por las normas internas del edificio, lo que permite al administrador actuar en caso de que surjan conflictos.
Por robos o daños
En general, el consorcio no es responsable de los robos o daños que puedan ocurrir en las cocheras, salvo en dos excepciones: cuando el daño es causado por un empleado del consorcio o cuando las normativas establecen la obligación de que el espacio esté vigilado.
Usos indebidos de las cocheras
Las cocheras deben ser utilizadas exclusivamente para estacionar vehículos; cualquier otro uso representa una infracción. Ejemplos de usos indebidos incluyen:
- Uso como depósito de muebles, electrodomésticos, cajas, materiales de construcción o mercadería
- Almacenamiento de objetos peligrosos o inflamables como garrafas, combustibles o pinturas
- Destinar el espacio a otros fines como talleres, lavaderos o parrillas
Estos tipos de usos se consideran infracciones que pueden ser sancionadas. En tales situaciones, el administrador puede actuar mediante el siguiente procedimiento:
- Envió de una carta documento como intimación formal
- Realización de una evaluación de riesgo para determinar si el uso inadecuado representa un peligro
- Convocatoria a una asamblea para decidir sobre posibles acciones judiciales
- Mediación previa antes de llevar el caso ante los tribunales
La ley de Propiedad Horizontal en Argentina
Desde 1948, la regulación de la propiedad horizontal en Argentina ha estado regida por la ley 13.512, la cual estableció normas para organizar la convivencia en edificios. En sus 20 artículos, la ley definía cómo debía estructurarse la vida en inmuebles con unidades independientes, estableciendo que cada departamento podría pertenecer a distintos propietarios y que cada dueño tendría derechos sobre su propiedad así como sobre los espacios comunes.
A pesar de su importancia, esta ley fue derogada con la llegada del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y comercial, siendo aprobada por la ley 26.994 el 8 de octubre de 2014. Aunque la nueva legislación no contradice a la anterior, sigue su línea y agrega soluciones prácticas.
Partes comunes según la legislación actual
El artículo 2041 del nuevo código enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”, que son los espacios y estructuras de vital importancia para la seguridad y el funcionamiento de todo el edificio y que pertenecen a todos los propietarios. Estas incluyen:
- Terreno
- Pasillos y elementos de conexión entre unidades
- Tecnología de servicios centrales
- Cimientos y estructuras de soporte
- E instalaciones para la accesibilidad de personas con discapacidad
Además de estas, el artículo 2042 menciona las “cosas y partes comunes no indispensables” que resultan de la voluntad de los propietarios, como piscinas, gimnasios y salones de usos múltiples. Finalmente, el artículo 2043 establece qué son “cosas y partes propias”, que son aquellas que se encuentran dentro de cada unidad y que no alteran la estructura del edificio, como puertas y ventanas.
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