Nuevo Proyecto de Ley en el Senado
El Senado de la Nación ha aprobado en primera instancia el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una propuesta promovida por el Gobierno de Javier Milei. Esta legislación, que ahora debe ser revisada por la Cámara de Diputados, tiene como objetivo ser sancionada antes de que finalice el año 2026.
Cambios Principales del Proyecto
Uno de los aspectos más destacados de esta iniciativa es la aceleración de los procedimientos para desalojos. La ley redefinirá tanto los derechos como las obligaciones de propietarios e inquilinos, aunque no permitirá que los propietarios lleven a cabo desalojos por cuenta propia, pues se requerirá la intervención judicial.
- El proyecto establece que transcurridos 10 días desde el incumplimiento del pago del alquiler, el propietario puede intimar al inquilino y comenzar un procedimiento sumarísimo, el más rápido en el sistema judicial argentino.
- A diferencia del proceso ordinario, que puede durar de un año y medio a dos años, el sumarísimo podría resolverse en un período de cuatro a seis meses.
Esto implica una modificación al artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial que actualmente solo aplica en Buenos Aires. Para que este cambio se implemente en las provincias, debe ser aprobado a nivel local, aunque en lugares como Mendoza, donde el proceso de desalojo ya es ágil, podría no ser necesario.
Procedimientos y Plazos para Inquilinos
En caso de que la causa del desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar una desocupación inmediata bajo caución juratoria. El inquilino tendrá un plazo de 10 días para abonar la deuda a partir de la notificación respectiva.
Si el inquilino no cumple con este plazo, estará obligado a restituir el inmueble, permitiendo al propietario iniciar el proceso judicial correspondiente. Es importante tener en cuenta que los diez días se refieren a la intimación previa y que el desalojo en sí no necesariamente se completará en este tiempo.
“En este punto, el juez puede solicitar la fuerza pública para llevar a cabo el desalojo, que en la práctica podría ocurrir a los dos meses, considerando todas las actuaciones requeridas, como la participación del tribunal de menores si hay niños involucrados”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.
Diferenciación entre Falta de Pago y Vencimiento de Contrato
Abatti también aclara la distinción entre la falta de pago y el vencimiento de contrato: en este último caso, no se deben esperar 10 días ni dos meses para iniciar acciones. Si un contrato termina el día 30, el propietario puede comenzar un juicio el primer día del mes siguiente sin necesidad de intimación.
Además, el propietario demandante puede requerir la entrega anticipada del inmueble por falta de pago o vencimiento, presentando una caución juratoria y siguiendo los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Consecuencias para el Propietario
Como medida preventiva, si se demuestra que el propietario solicitó la desocupación inmediata ocultando el hecho de que el inquilino había pagado o transmitió información engañosa sobre el contrato, se le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
Requisitos para Iniciar el Proceso
El nuevo proyecto también contempla que cualquier persona, no solo el propietario, que considere afectado en su derecho o interés legítimo puede iniciar una acción de desalojo, sin importar su relación con la propiedad. Además, en la fase final del proceso, el mandamiento de lanzamiento podrá incluir explicitamente la autorización para uso de la fuerza pública, allanamientos y apertura de cerraduras, incluso en propiedades aparentemente desocupadas.
Finalmente, el oficial de Justicia podrá designar depositarios para los bienes muebles que se encuentren en el inmueble durante el proceso de desalojo.
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