El contexto del mercado inmobiliario
El sector inmobiliario sigue enfrentando distorsiones significativas, con un panorama de precios que avanza con su propio compás. Actualmente, los costos de los departamentos nuevos y usados se encuentran por debajo del precio de construcción, lo que ha impactado considerablemente a los desarrolladores y constructoras.
Adicionalmente, un amplio stock de inmuebles disponibles para la venta sigue limitando la posibilidad de una rápida recuperación de los precios. Según el último informe de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad asciende a US$2467. En consecuencia, un monoambiente de 40 m² tiene un costo promedio de US$108.000; un departamento de dos ambientes (50 m²) cuesta alrededor de US$130.000; y un departamento de tres ambientes (70 m²) alcanza los US$179.000.
Evolución de precios
Durante junio, el precio del metro cuadrado tuvo un leve aumento de 0,2%, mientras que comparado con el año anterior, el incremento fue de 1,6%, considerado “el menor registrado en los últimos 27 meses”, según las palabras de Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar. Este comportamiento demuestra que el valor actual está un 12% por debajo del máximo histórico.
En el primer semestre de 2026, el precio acumuló un incremento de 0,7%, significativamente menor al 4,4% del mismo período en 2025. Esta desaceleración es evidente en el número de barrios que han reportado aumentos en sus precios. Al final de 2022, solo un 20% de los barrios mostraba un aumento mensual, cifra que subió al 90% a principios de 2025. Sin embargo, este indicador ha retrocedido desde entonces y, en junio de 2026, solo el 63% de los barrios mostró incrementos mensuales.
Variaciones por barrios
Principales aumentos mensuales
- Villa Riachuelo: 2,67%
- Parque Chacabuco: 1,34%
- Villa Pueyrredón: 1,28%
- Villa Real: 1,12%
- Parque Avellaneda: 1,05%
Incrementos interanuales más destacados
- Saavedra: 9,38%
- Parque Avellaneda: 9,12%
- Villa Real: 7,42%
- Agronomía: 5,99%
- Parque Chas: 5,62%
Los barrios con descensos
A la inversa, 18 barrios han exhibido caídas en sus precios mensuales, siendo los más afectados:
- Villa General Mitre: -0,71%
- Monserrat: -0,62%
- San Nicolás: -0,57%
- Floresta: -0,56%
- Balvanera: -0,54%
En términos interanuales, los mayores retrocesos se dan en:
- Constitución: -5,35%
- San Nicolás: -4,72%
- Lugano: -3,70%
- Villa Luro: -2,06%
- Villa General Mitre: -1,83%
Precios y variaciones en casas
En cuanto a las casas, el metro cuadrado medio se encuentra en US$1828, lo que representa un diferencial de US$639 menos que el precio de los departamentos. En junio, el precio de las casas tuvo un aumento leve de 0,1%. No obstante, al medir su evolución con respecto a la inflación en dólares, se observa una caída real del 18,7%. En términos nominales, el precio ha aumentado un 1,8% en los últimos 12 meses.
Si se realiza un análisis por tipos de vivienda, las casas de hasta tres habitaciones son las que continúan liderando el aumento interanual en precios.
Comparativa de precios entre barrios
La diferencia de precios en los diferentes barrios de la ciudad es notable. Por ejemplo, adquirir una casa en el barrio más caro puede costar más de cinco veces lo que costaría en el más económico. Palermo se posiciona como el barrio más caro con un valor promedio de US$3382/m², un 416,3% más que La Boca, donde el metro cuadrado tiene un costo de US$655. Otros barrios destacados son Belgrano (US$2943/m²) y Recoleta (US$2451/m²), mientras que en un rango intermedio se encuentran Caballito (US$1763/m²), Villa Pueyrredón (US$1462/m²) y Liniers (US$1301/m²). Los barrios más accesibles incluyen Nueva Pompeya (US$779/m²), Villa Soldati (US$697/m²) y La Boca (US$655/m²).
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