El estado actual del mercado inmobiliario
El sector inmobiliario continúa su desarrollo. Aunque ha comenzado a mostrar indicadores de recuperación tras alcanzar su punto más bajo en 2023, el avance no es uniforme: ciertos barrios han visto un aumento en su valor, mientras que otros permanecen en un estado de ajuste prolongado. Asimismo, se ha evidenciado un freno en el precio de las propiedades usadas.
Un dato relevante que resalta en este nuevo panorama del real estate es la creciente diferencia entre los precios de propiedades nuevas y usadas. Actualmente, las viviendas en construcción han alcanzado un promedio de US$3109/m², seguidas por las propiedades nuevas terminadas con US$2936/m², y las usadas, que se sitúan considerablemente más atrás con US$2219/m², de acuerdo a un análisis realizado por la consultora Econviews, liderada por Miguel Kiguel, basado en datos de Zonaprop.
Diferencias de precio en propiedades
El hallazgo más significativo del análisis es el spread entre propiedades nuevas y usadas en la Ciudad de Buenos Aires, que ha alcanzado un 37%, un máximo histórico. Esta tendencia también se puede observar en otras ciudades como Córdoba (33%) y Rosario (31%). Este fenómeno se debe en gran medida al aumento constante de los costos de construcción, mientras que las propiedades en pozo han tenido un crecimiento más lento.
Barrios que destacan por su revalorización
El estudio de la consultora identifica que, después del mínimo de 2023, algunas áreas han logrado una notable recuperación. Entre los grandes ganadores se encuentran Núñez y Belgrano, que destacan tanto en el sector residencial como en el de oficinas. Flores también ha sorprendido, especialmente en el ámbito comercial.
Las inversiones con mayor revalorización son las siguientes:
- Flores: los locales comerciales han tenido un incremento del 29%, con un valor actual de US$2257 por metro cuadrado.
- Núñez: los departamentos han aumentando un 27%, alcanzando los US$3473/m².
- Belgrano: las casas han experimentado un crecimiento del 20%, con un precio por metro cuadrado de US$2578.
- Colegiales: los departamentos también registraron una subida del 20%, con un precio de US$3005/m².
- Núñez: además de los departamentos, las oficinas en este barrio también incrementaron su valor en un 19%, alcanzando US$3275/m².
El caso de Núñez refleja adecuadamente la nueva etapa del mercado, que combina desarrollos recientes de viviendas y oficinas, así como una demanda constante. Por el contrario, Flores ha mostrado un rendimiento destacado en el sector comercial.
Es crucial señalar que, a pesar del aumento en algunos barrios desde 2023, sus precios aún se encuentran por debajo de los registros de 2018. En Flores, por ejemplo, los valores están 35% por debajo de su máximo, mientras que en Núñez los precios de los departamentos son un 26% inferiores. En Belgrano, la cifra es del 27%; en Colegiales un 30%; y las oficinas en Núñez reflejan una disminución del 16% frente a 2018.
Las zonas con mayores pérdidas
En contraste, los mayores descensos en el valor por metro cuadrado se observan principalmente en el segmento de oficinas en el centro y en ciertas áreas del Gran Buenos Aires:
- Monserrat: las oficinas en esta zona han caído un 23% desde 2023.
- San Nicolás: las oficinas aquí han experimentado una baja del 22%.
- Almirante Brown: las casas han perdido un 21% de su valor.
- San Fernando: en este barrio, las casas han bajado un 20%.
- Tigre: las casas también han sido severamente impactadas, con una caída del 17%.
El desplome de las oficinas en el Microcentro no sorprende, dado que las empresas han comenzado a desplazar su atención hacia la zona norte de la ciudad en busca de nuevas locaciones, dejando un gran stock de oficinas con poca demanda.
Las imágenes de San Nicolás y Monserrat son alarmantes: comparadas con 2018, los precios han caído hasta un 52% y 50%, respectivamente. Asimismo, algunas áreas del norte, que durante la pandemia experimentaron un auge debido a la búsqueda de espacios verdes, ahora enfrentan una corrección significativa.
La comparación con los activos financieros
Esta situación también trae a colación la comparación entre el mercado inmobiliario y los activos financieros. Históricamente, los valores de las propiedades en dólares han seguido la tendencia de los activos financieros en Argentina, aunque con un cierto retraso. Sin embargo, el sector inmobiliario no ha mostrado la misma dinámica que el Merval en este ciclo.
Al presentar ambos valores en dólares constantes, un análisis de Kiguel usando datos de Idecba y TradingView ayuda a identificar periodos de convergencia y divergencia.
Propuesta para impulsar el crédito hipotecario
Para Miguel Kiguel, la solución para avivar el mercado hipotecario argentino es clara y podría implementarse con rapidez: el uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como fuente de financiamiento del sistema. Según él, el FGS, que posee alrededor de US$70.000 millones en activos, podría ser la clave para impulsar el mercado de hipotecas.
Kiguel sugiere que el FGS actúe como un “fondeador de última instancia”, donde los bancos originan créditos bajo condiciones estandarizadas y luego los venden al Fondo para recuperar liquidez. Según sus estimaciones, inyectar apenas el 1% del PBI (aproximadamente US$7000 millones) en el mercado hipotecario podría generar un crecimiento del 2% al 3% en la actividad económica, gracias al efecto multiplicador de la construcción.
La propuesta técnica funcionaría mediante un esquema donde los bancos actúan como “originadores”, otorgando préstamos en condiciones estandarizadas. Una vez emitida la hipoteca, el banco la vendería al FGS para recuperar su liquidez y así poder continuar prestando. “No hay que inventar nada”, enfatizó Kiguel.
Una de las ventajas de esta estrategia es que no generaría déficit fiscal. La decepción en la imagen gubernamental ha aumentado, por lo que Kiguel se pregunta: “¿Qué medidas se pueden tomar?”. Aquí es donde el FGS, con sus fondos inactivos, cobraría relevancia.
“Esto no es un gasto público, sino un financiamiento del gasto público, específicamente enfocado en la construcción. Consiste en otorgar créditos a largo plazo utilizando acciones que están inactivas para generar liquidez”, detalla Kiguel. Además, aseguró que esto alinearía con la ideología del actual gobierno.
Sin embargo, reconoció que el principal desafío no es financiero, sino el temor a posibles implicaciones legales. Destacó que es crucial establecer un marco legal claro para que los funcionarios se sientan cómodos gestionando esos activos del FGS. “Sin los fondos, esto no sería posible, pero el dinero está ahí”, concluyó.
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