Avances en la Legislación sobre Propiedad Privada
El Senado de la Nación ha aprobado una media sanción para un proyecto de ley que podría provocar cambios significativos en el mercado inmobiliario: se trata de la **Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada**. Esta nueva iniciativa incluye varios elementos importantes, como la aceleración de los procesos de desalojo, la redefinición de derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, así como la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble a nivel nacional. También se contempla la restitución anticipada de inmuebles en ciertos casos.
Además, la iniciativa propone la creación de un Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, que será un organismo encargado de coordinar y cooperar entre las distintas jurisdicciones. Aunque el proyecto aún debe ser discutido en la Cámara de Diputados antes de convertirse en ley, surgen interrogantes sobre su posible efecto en el mercado de alquileres. ¿Podría esta situación aumentar la oferta y, a su vez, reducir los precios de los contratos?
Impacto Potencial en los Precios
El posible efecto de la ley en los precios de los alquileres es relevante, especialmente en un contexto donde los precios publicados han tenido un incremento inferior a la inflación. En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes aumentó un 1,6% en julio respecto a junio, alcanzando los $873.668, de acuerdo a un informe reciente de Zonaprop. En lo que va de 2026, el aumento acumulado del alquiler es del 17,5%, comparado con una inflación del 19,2%, lo que representa una caída real del 1,7%.
Algunos expertos opinan que, en caso de aprobación, esta tendencia podría intensificarse. Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), compara la situación con el funcionamiento de una compañía de seguros: “cuanto mayor es el riesgo, mayor es el valor de la póliza”. Abatti explica que si un propietario sabe que puede recuperar su inmueble rápidamente en caso de incumplimiento por parte del inquilino, podrá ajustar a la baja el margen de riesgo aplicado al precio del alquiler.
De igual forma, Daniel Salaya Romera, presidente de una agencia inmobiliaria, afirma que una disminución en los plazos de desalojo podría ayudar a abaratar el costo de seguros de alquiler, disminuyendo así el riesgo para las compañías aseguradoras. Sin embargo, la evolución de los precios no solo dependerá de esta ley, sino también de la inflación y de la oferta disponible, como señala Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria.
Análisis de la Oferta de Alquileres
El análisis del número de propiedades en alquiler es fundamental. Desde la pandemia, la oferta ha disminuido de forma constante, alcanzando mínimos históricos en febrero de 2023. En aquel entonces, una norma que limitaba las actualizaciones a una al año en un entorno inflacionario motivó a los propietarios a vender o alquilar temporalmente sus inmuebles, resultando en escasa disponibilidad y un aumento significativo en los precios. Así, los propietarios tenían la libertad de seleccionar inquilinos de entre las mejores ofertas.
La situación cambió a partir de enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un DNU, que permitió a propietarios e inquilinos fijar libremente plazos, moneda y formas de ajuste. En los primeros meses, la oferta de departamentos en alquiler tradicional aumentó un 62%, aunque desde entonces el crecimiento se ha moderado, presentando un 3,2% de aumento en julio de 2026. Según Leandro Molina, de Zonaprop, la oferta actual representa 3,4 veces más que en febrero de 2023, con unas 15.000 a 17.000 propiedades disponibles.
Este incremento podría ejercer presión sobre los precios, como explica Salaya Romera: “Cuando hay más oferta, el propietario compite, lo que puede contribuir a moderar los valores”. No obstante, Balayan advierte que este efecto no será inmediato, y añade que el contexto político y la incertidumbre sobre la continuidad de las regulaciones también influirán en las decisiones de los propietarios.
Un Mercado de Alquileres más Atractivo
Abatti sugiere que la aprobación de la ley beneficiaría considerablemente el mercado inmobiliario, no solo a los propietarios, sino también a los inquilinos. Reconoce que muchos propietarios, tras experiencias de desalojos largos y complicados, evitan alquilar, por lo que una reducción del riesgo podría incentivar la inversión en propiedades en Argentina, brindando seguridad jurídica similar a otros destinos.
Además, Abatti ve potenciales efectos positivos también en el mercado de compraventa y construcción, ya que podría estimular la demanda por unidades más pequeñas y desarrollar propiedades específicamente para alquiler, dinamizando la inversión en el sector. De esta manera, Salaya Romera estima que uno de los mayores obstáculos del mercado de alquileres argentinos es la dificultad para recuperar un inmueble en caso de incumplimiento. Por lo tanto, si la ley avanza, sería una buena noticia para el sector.
Asimismo, considera que el cambio normativo coincide con otros beneficios para los propietarios, como la exención del impuesto a las Ganancias en la reciente Reforma Laboral, aumentando así el ingreso neto de los arrendadores.
Comparativa de Desalojos en Otras Provincias
Abatti advierte que en Argentina existe actualmente una sensación de gran inseguridad jurídica, pues los propietarios temen enfrentar procesos judiciales prolongados. Sin embargo, existen cinco provincias donde la legislación permite un desalojo más ágil: Mendoza, Entre Ríos, Río Negro, San Juan y La Pampa. En estas jurisdicciones, se utiliza un procedimiento judicial rápido que permite cumplir con obligaciones, lo que facilita los desalojos de inquilinos en incumplimiento.
Además, menciona que en algunos estados de EE. UU., como muchos fuera de California y Nueva York, los desalojos se realizan sin necesidad de juicio, donde la intervención policial puede solicitar el desalojo en plazos de diez días ante impagos.
La situación en otros países también muestra una comparación de procesos. En Uruguay y Paraguay, los mecanismos judiciales son más favorables, mientras que en España las restricciones son severas, con plazos significativos que ahuyentan a los propietarios de los alquileres tradicionales.
Estado Actual del Mercado de Alquileres
A medida que continúa el proceso legislativo, el mercado de alquileres en Argentina enfrenta un panorama de alta oferta y precios en aumento, aunque estos aumentos se dan por debajo de la **inflación**. En términos concretos, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes es de $873.668 por mes, un departamento de tres ambientes alcanza los $1.177.672 y un monoambiente se sitúa en $761.268, según el informe de Zonaprop.
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